شرح وظایف کمیسیون ماده 99 روستایی چیست؟ ( کمیسیون 99 دهیاریها )

کمیسیون ماده 99 روستایی به ‌منظور جلوگیری از ساخت ‌و ساز ویلا به طور غیرمجاز و غیرقانونی در روستاها بنا شده است. طبق این ماده افراد مجاز به ساخت ویلا و ساختمان‌های مسکونی در زمین‌های زراعی نیستند. در شرایط خاص و با رعایت کردن یک‌سری ضوابط در بعضی از زمین‌های زراعی مجوز ساخت ویلا صادر می‌شود. اما بیشتر ساختمان‌ها در زمین‌های زراعی چه ساختمان‌هایی هستند؟ در چه صورت می‌توان برای ساخت ساختمان مسکونی در زمین زراعی مجوز گرفت؟ در ادامه متن به این سوالات پاسخ خواهیم داد.

 

کمیسیون ماده 99 روستایی در مورد ساخت ‌و ساز ویلا چه می‌گوید؟

 

منطقه‌بندی کشاورزی چیست؟

منطقه‌بندی کشاورزی همچنین به‌عنوان منطقه‌بندی حفاظت از کشاورزی نیز شناخته می‌شود و یک ابزار مدیریت زمین است که برای تشویق کشاورزی و جلوگیری از هر گونه استفاده غیر کشاورزی که با مزرعه سازگار نیست و خارج از بافت محسوب می‌شود، استفاده می‌شود. این منطقه‌بندی، ساختارهای کشاورزی را ارتقا می‌بخشد و میزان مصارف غیر مزرعه‌ای مانند مسکن و هر چیز دیگری را که برای زمین‌های کشاورزی تولید رقابت می‌کند را محدود می‌کند.

منطقه‌بندی کشاورزی:

• پراکندگی حومه شهر را محدود می‌کند
• نگهداری از زمین‌های کشاورزی و جامعه کشاورزی را تشویق می‌کند
• توسعه شهری را به مکان‌های مناسب‌تری هدایت می‌کند
• سازه‌های ساخته شده در زمین را محدود می‌کند.

 

 

8 سازه مزرعه‌ای که می‌توانند در زمین‌های کشاورزی ساخته شوند

ساختمان‌هایی که در زمین‌های کشاورزی ساخته می‌شوند شامل موارد زیر هستند.

1. خانه‌های کشاورزی
2. انبارها
3. مرغداری
4. پناهگاه‌های دام
5. سوله‌ها
6. سیلوها
7. ذخیره‌سازی تجهیزات
8. ذخیره خوراک یونجه

 

1- خانه‌های کشاورزی

خانه مزرعه مرکز اصلی هر مزرعه مسکونی است و به طور معمول در نزدیکی انبار و نزدیک به جاده نسبت به سایر سازه‌ها واقع شده است.
در بعضی موارد، مزارع چند نسل بیش از یک‌ خانه کشاورزی دارند و مزارع بزرگ‌تر ممکن است خانه‌های اضافی برای اعضای کارکنان داشته باشند.
خانه‌های کشاورزی با ساخت و ساز ویلا به طور غیرقانونی تفاوت دارند.

 

2-انبارها

بسته به هدف مزرعه، ممکن است یک یا چند نوع انبار متفاوت داشته باشند. به عنوان‌ مثال گاوداری‌های لبنی به طور معمول دارای انبارهای بزرگ‌تر با دکه‌هایی برای گاوها و منطقه شیردوشی هستند و مزارع اسب دارای انبارهایی هستند که دارای غرفه‌های بزرگ اسب‌ها و یک اتاق است.
مزارع بزرگ‌تر می‌توانند چندین انبار در زمین داشته باشند تا انواع مختلفی از حیوانات را در خود جای دهند.

 

 

3- مرغداری

قفس طیور نوع خاصی از انبارهایی است که برای پرورش مرغ برای گوشت یا تخم‌ مرغ طراحی شده است.
تمام قفس‌های مرغداری فضای زیادی برای پرسه ‌زدن آزادانه جوجه‌ها فراهم می‌کنند، اما هر سبک قفس فقط برای نگهداری یک نوع مرغ طراحی شده است. انبارهای مرغ گوشتی با تمرکز بر تغذیه مرغ‌ها برای مصرف مرغ‌های کاملا در حال ‌رشد هستند و انبارهای لایه‌ای از طریق ترکیب لانه‌ها و نشیمن‌های چندسطحی تولید تخم را به حداکثر می‌رسانند.

 

4-پناهگاه‌های دام

پناهگاه‌های دام، سازه‌های دایمی یا قابل‌حمل هستند که کمتر از چهار دیواره دارند که برای بهبود استفاده از مراتع در حالی‌ که دام‌ها را از عوامل محیطی پناه می‌دهند، طراحی شده‌اند. این سازه‌ها ساختمان محسوب نمی‌شوند. پناهگاه‌های دام کاربرد چندمنظوره دارند.

 

5- سوله‌ها

سوله‌ها سه طرفه هستند و به طور معمول در یک پادو یا محل آموزش ساخته می‌شوند.
این سوله‌ها از اسب‌ها در مقابل عناصر آسیب‌‌زا محافظت می‌کنند و یک عقب‌نشینی ایمن و پوشیده به آنها ارایه می‌دهند. به طور معمول سوله‌های مخصوص قرقره در مناطقی هستند که تردد کمتری دارند زیرا مکانی برای استراحت و آرامش اسب‌ها هستند.

 

6- سیلوها

سیلوها سازه‌هایی هستند که کشاورزان برای محافظت و ذخیره دانه‌های خود به ‌صورت عمده استفاده می‌کنند. در حالی‌که آن‌ها می‌توانند چیزهای دیگر مانند زغال‌ سنگ را ذخیره کنند، از سیلوها به طور معمول برای غلات استفاده می‌شود. هر ماده‌ای که در سیلو ذخیره شده باشد به عنوان سیلاژ شناخته می‌شود.

 

7-ذخیره‌سازی تجهیزات

بسیاری از تجهیزات کشاورزی می‌تواند در مزارع ذخیره شود، اما بیشتر کشاورزان ترجیح می‌دهند آن‌ها را در یک مرکز جداگانه، به‌ ویژه ماشین‌آلات، ذخیره کنند تا از آن‌ها در برابر عناصر آسیب‌زا محافظت شود. برای صاحبان زمین‌های کشاورزی، تجهیزات آن‌ها امرار معاش آن‌ها است و حفاظت از وسایل آن‌ها ضروری است.

 

8-ذخیره خوراک یونجه

یونجه و خوراک دام از ضروریات اساسی هر مزرعه است. برای مالک ضروری است که بتواند از دام خود مراقبت کند. ذخیره یونجه و خوراک در یک ساختار کشاورزی باعث می‌شود کشاورزان استفاده بیشتری از آن داشته باشند و خطرات فساد آن را کاهش دهند.

درباره اینکه کمسیون ماده 100 قانون شهرداری چیست؟ در مقاله دیگر بانیان مسکن بخوانید.

 

آیا می‌خواهید در زمین‌های دارای پهنه کشاورزی کار کنید؟

اگر شما در حال ساخت ‌و ساز ویلا یا یک سازه جدید در زمین‌های دارای منطقه کشاورزی خود هستید، درک مقررات پیرامون آن مهم است و برای این منظور توصیه می‌شود تا از طرح هادی ساخت سازه در زمین‌های کشاورزی استفاده کنید.

• مجوز برنامه‌ریزی برای مزارع
• توسعه مجاز

توسعه مجاز به این معنی است که اگر مزرعه شما 5 هکتار یا بیشتر باشد، شما حق دارید ساختمان را احداث، گسترش یا تغییر دهید.
حفاری‌ها و عملیات مهندسی مورد نیاز برای اهداف کشاورزی را بدون انجام عملیات‌های خارج از بافت انجام دهید اما نسبت به قوانین ساخت سازه در زمین‌های کشاورزی و مجوز ساخت، دقت لازم را داشته باشید.

 

 

انواع توسعه مجاز شامل؛

• استفاده موقت از زمین
• ساختمان‌های کشاورزی -کمتر از اندازه مشخص
• ساختمان‌های جنگل‌داری
• در برخی شرایط سایت‌های کاروان و ساختمان‌های مربوطه

قبل از استفاده از حقوق توسعه مجاز با مرجع برنامه‌ریزی محلی خود (یا دفتر برنامه‌ریزی منطقه‌ای) مشورت کنید تا مطمئن شوید که توسعه شما نیازی به مجوز برنامه‌ریزی ندارد.

 

 

قوانین منطقه‌بندی و مالیات، حقوق آب و میثاق‌ها

خرید زمین کشاورزی برای ساخت ‌و ساز ویلا متفاوت از خرید در سایر مناطق مسکونی است. شما (و بنگاه املاک و مستغلات خود) باید با زمین‌های کشاورزی و مواردی مانند پوشش خاک و حقوق آب آشنا باشید. اگر قصد دارید در زمین کشاورزی کار کنید، دسترسی به آب می‌تواند یک معیار مهم باشد.

منطقه‌بندی کشاورزی برای محافظت از فعالیت‌های زراعی و زمین‌های زراعی در برابر مصارف غیر مزرعه‌ای در نظر گرفته شده است، و باعث حفظ و محافظت از کاربری‌های زمین ‌باز برای رشد در مناطق روستایی و جلوگیری از درگیری با زمین‌های کشاورزی شهری می‌شود.

کمیسیون ماده 99 روستایی نیز در همین راستا بنا شده است تا از آسیب به بافت کشاورزی جلوگیری شود.
با این ‌حال این بدان معنی نیست که تمام زمین‌های کشاورزی محدود به استفاده از مزرعه است. املاک مانند تاسیسات، مدارس، بیمارستان‌ها، ادارات، فروشگاه‌های خوراک دام، لانه‌ها و غیره، غالبا مجاز به سکونت در زمین‌های کشاورزی هستند. اما اگر در حال خرید زمین‌های دارای منطقه کشاورزی برای خرید هستید، همچنین دانستن وضعیت مالیاتی زمین بسیار مهم است. استفاده منحصر به ‌فرد از مزرعه ممکن است شما را در یک گروه مالیاتی پایین‌تر قرار دهد، به شرطی که مالک قبلی وضعیت مالیات مزرعه را در اختیار شما قرار دهد.

 

 

منطقه بندی ثابت نیست

هر کسی که دارای زمین‌های کشاورزی باشد می‌داند که منطقه‌بندی ثابت نیست، اما تغییر در آن صورت می‌گیرد. به‌ عنوان ‌مثال ممکن است شما با پرورش مرغ شروع کنید اما در عوض به پرورش سایر دام‌ها بپردازید. اگر برای شروع کار ملک مناسبی را خریداری کرده باشید خوب است، اما ممکن است محدودیت‌های منطقه‌بندی، محدودیت‌های بیشتری برای فعالیت‌های تغییر یافته شما داشته باشد. اطمینان حاصل کنید که می‌دانید دقیقا منطقه شما برای چه نوع عملیاتی تنظیم شده است.

 

 

ساختن خانه‌ در زمین‌های کشاورزی

هنگام ساخت ساختمان در زمین‌های کشاورزی، بین ساختمان یا دو ساختمان برای حمایت از مزرعه خود (مانند خانه یا انبار) و ساخت خانه‌هایی برای فروش یا اجاره برای مصارف مسکونی تفاوت وجود دارد. تعداد و عملکرد خانه‌ای که می‌خواهید بسازید به معنای تفاوت بین تایید یا عدم تایید ساختمان شما است. اگر بتوانید اثبات کنید که ساختمان برای اهداف کشاورزی است (مانند زندگی در محل کار برای رسیدگی به محصولات یا دام)، احتمالا مجوز دریافت می‌کنید.

در نگاه اول ساخت ‌و ساز ویلا در زمین‌های کشاورزی تفاوت چندانی با ساختن خانه در مکان‌های دیگر ندارد، اما در هنگام ساخت زمین‌های کشاورزی برخی از ملاحظات خاص وجود دارد.
در این‌جا پنج مرحله وجود دارد که باید هنگام ساخت خانه در زمینی که برای کشاورزی مناسب است انجام دهید.

1. با بخش برنامه‌ریزی محلی خود تماس بگیرید تا ببینید آیا برای ساخت یک‌ خانه مسکونی در زمین خود نیاز به تغییر منطقه‌بندی دارید. اگر مجبور شوید آن را دوباره تقسیم کنید، ممکن است هزینه‌های سنگینی در برداشته باشد.
2. نحوه تامین آب برای خانه جدید خود را بیاموزید. زمین‌های کشاورزی اغلب از منابع آب روستایی یا شهری دور هستند. اگر چنین باشد چاه ممکن است بهترین گزینه برای تامین آب خانه شما باشد، اما اگر آب زیرزمینی قابل‌ پیش‌بینی یا کم باشد، مجبورید سایر گزینه‌ها را بررسی کنید.
3. فاصله بین نزدیک‌ترین جاده و سایتی را که می‌خواهید در آن ایجاد کنید پیدا کنید. با انجام این کار می‌توانید برآورد دقیق‌تری درباره مواردی مانند خطوط برق، خطوط تلفن، مسیرهای رانندگی و غیره دریافت کنید.
4. برای شروع روند مجوز ساخت‌ و ساز با بازرس ساختمان یا بخش برنامه‌ریزی خود در تماس باشید. ساخت خانه در زمین‌های کشاورزی برای تایید نیاز به اطلاعات بیشتری مانند کنترل روان‌آب، اقدامات کنترل فرسایش و آزمایش خاک برای سیستم سپتیک دارد.
5. تاسیسات، مسیر راه و هر چیز دیگری را که پیمانکار شما برای دسترسی به سایت ساختمان و ادامه مراحل ساخت نیاز دارد، نصب کنید.

 

 

 

آیا می‌توان در زمین کشاورزی بدون تغییر زمین‌ ساخت و ساز کرد؟

شرایط ساخت زمین‌های کشاورزی در آیین‌نامه برای ساخت زمین‌های کشاورزی، تحت قانون مالکیت و استفاده از زمین‌های کشاورزی در صورت تغییر کاربری آن شرح داده شده است.
در چنین مواردی ساخت ‌و ساز ویلا در شرایطی خاص مجاز است:

1. برای املاک با مساحت حداکثر 10 هکتار، یک ساختمان مزرعه با مساحت 35 مترمربع برای ذخیره‌سازی محصولات کشاورزی و موجودی، از جمله فضای زندگی که هیچ وضعیت دایمی ندارند و با سلب مالکیت و ادغام آن‌ها پرداخت نمی‌شود.
2. برای املاک با ابعاد بزرگ‌تر از 10 هکتار، ساختمان مزرعه، سازه‌ها و تاسیسات برای ذخیره‌سازی تولیدات گیاهی و حیوانی و ساختمان‌های مسکونی برای زندگی توسط خانواده‌های صاحبان زمین و یا افرادی که از زمین‌های کشاورزی محصولات کشاورزی تولید می‌کنند.

ساخت در زمین‌های کشاورزی با اندازه حداکثر 10 هکتار بر اساس طرحی مجاز است که در آن معمار اصلی شهرداری، محل ساختمان موردنظر را مشخص می‌کند. برای زمین بزرگ‌تر از 10 هکتار، معمار باید محل زمین ساختمان را نیز مشخص کند. اندازه طرح نباید کمتر از 500 متر با دامنه کافی برای تعیین سازگاری ساختمان موردنظر با محیط باشد.

ساخت ‌و ساز ویلا در زمین‌های کشاورزی با اندازه بیش از 10 هکتار بر اساس اجازه برنامه‌ریزی مطابق با برنامه‌های سازه‌ای است. وقتی برنامه‌ای وجود ندارد، تصمیمات ساختمان با توجیهاتی برای پذیرش اقتصادی، اجتماعی، فنی و زیست محیطی همراه است. تصمیمات ساختمان توسط طراحان واجد شرایط بر اساس مقیاس نقشه‌بردار ساخته می‌شود.

علاوه بر تصمیم پروژه برای استقرار ساختمان‌ها در حیاط برای ساخت و ساز، مالک باید طرح جداگانه‌ای برای ساختمان‌ها و امکانات موجود در املاک همسایه ارایه دهد.

ابعاد ساخت ‌و ساز باید با در نظر گرفتن موارد زیر تعیین شود:

• محل و اندازه ملک در زمین و دسترسی از خاک و جاده‌های دیگر
• محدودیت‌های استفاده از زمین‌های کشاورزی که در اسناد شرح داده شده است
• شرایط خاص آب‌ و هوا، خاک، آب، حفاظت بهداشتی، چشم‌انداز و محیط‌ زیست برای سرزمین
• فرصت برای ساخت‌ و ساز فشرده‌تر از طریق استقرار محله یا گروه‌بندی ساختمان‌ها در رضایت‌نامه محضری صاحبان املاک مجاور.
• برق، ارتباطات و خدمات حمل‌ و نقل، آب آشامیدنی و آب برای تولید محصولات کشاورزی، دفع، تصفیه و تخلیه فاضلاب
• اندازه زمین ساختمان می‌تواند تا 10٪ از زمین متعلق به شخص یا شرکت باشد
• سطح ساخته‌شده ساختمان‌ها (ساختمان‌های مزرعه‌ای و مسکونی، سازه‌ها و تاسیسات) نمی‌تواند بیش از 15٪ مساحت زمین ساختمان باشد.
• ساختمان‌ها در زمین‌های کشاورزی بزرگ‌تر از 10 هکتار با توجه ‌به نیازهای عملکردی با تکنولوژی بالا طراحی می‌شوند. بیش از دو طبقه برای قطعه‌های کوچک‌تر از 10 هکتار و ارتفاع ساخت 3 متر تا لبه‌های جلو است.

 

مجازات و میزان جریمه کمیسیون ماده 99 در روستا

اگر من چیزی را بدون برنامه‌ریزی ساخته‌ام؟

لازم به یادآوری است که مجازات‌های توسعه بدون مجوز شدید است و برای هر کسی توصیه نمی‌شود که هر گونه ساخت‌ و ساز ویلا را بدون در نظر گرفتن همه مصوبات قانونی آغاز کند و برای کسی که بدون دریافت مجوز این کار را انجام دهد جریمه ساخت و ساز غیر مجاز در روستا در نظر گرفته می‌شود. به نظر می‌رسد که بخش اجرای برنامه‌ریزی اخیرا تمایل بیشتری به استفاده از تمام اختیارات تحت اختیار خود دارد، همان‌طور که توسط تعدادی از موارد برجسته، جریمه و تخریب توسعه متخلف نشان‌ داده ‌شده است.

قوانین مربوط به اجرای توسعه غیرمجاز این اواخر تغییر کرده است و در حالی که این اصلاحات ساده شده است، توصیه‌های فرایند ساخت همیشه باید از یک متخصص دریافت شود. در مواردی که این تخلف شامل انجام توسعه بدون مجوز برنامه‌ریزی باشد، پس از 5 سال و با شروع تاریخی که عملیات به طور قابل‌ ملاحظه‌ای انجام شده است، هیچ‌گونه اقدام اجرایی نمی‌تواند انجام شود.

 

 

قانون جدید ساخت و ساز در زمینهای کشاورزی

اخیرا نماینده حوزه انتخابیه مه‌ریز در مجلس شورای اسلامی اعلام کرد که مطابق قانون جدیدی که تصویب شده است، کشاورزان می‌توانند در محل فعالیت خود (مزارع) اتاقک های نگهبانی و یا مکانی برای نگهداری از ادوات داشته باشند.

جمع‌بندی:
ساخت ‌و ساز ویلا به‌ طور کلی در قانون برنامه‌ریزی به معنای انجام کار تعریف شده است. ایجاد هر گونه تغییر مادی در استفاده از زمین یا ساختمان شامل این تعریف می‌شود. چنین کارهایی نیاز به اجازه برنامه‌ریزی دارند مگر این که با استناد به مواردی، از دریافت مجوز معاف شوند. در مورد مزرعه ساختمان‌ها و سایر سازه‌هایی که اندازه آن‌ها از برخی از محدوده‌ها یا شرایط خاص فراتر می‌رود، معافیت از مجوز وجود ندارد.