وظایف و عملکرد مشاور املاک در شمال
امروزه پیشرفت تکنولوژی و تنوع محصول از یک طرف و نیازهای جدید جامعه باعث گردیده است تا در عرصه تولید و توضیع کالا تا رسیدن این کالاها (منظور در این جا ویلا و خرید و فروش ویلا در شمال) به دست مصرف کننده، اشخاصی در جامعه بوجود بیایند که از یک طرف با شناخت نیازهای مصرف کنندگان، کالاهای مورد نیاز آن‌ها را که تولید شده است را در خدمت آنان قرار دهند و از سوی دیگر تسهیل وقوع معامله از طریق واسطه گری میان خریدار و فروشنده را بنماید.
اگر هدف شما خرید ویلا یا فروش ویلا است به طبع یکی از اولین کارهایی که انجام می‌دهید مراجعه به مشاور املاک می‌باشد.
تا به حال به این فکر کرده‌اید که هنگام خرید یا فروش ویلا مشاور املاک چه نقشی را ایفا کرده و می‌تواند معامله شما را سریع‌تر به پایان برساند یا از اتفاق افتادن آن جلوگیری کند. یک مشاور املاک باید تمام زوایای یک ویلا را برای مشتری باز کند که مشتری بداند در حال معامله چه ملکی است.
وظیفه مشاور املاک چیست؟
بعضی از موارد مربوط به شخص املاکی است که مربوط به رفتار و عملکرد مشاور املاک است و مواردی دیگر که باید مشاور املاک آن را تایید و شناسایی نماید تا از صحت و سلامت مدارک و اسناد برای طرفین اطمینان حاصل کند، می‌توان وظایف مشاور املاک را به اختصار به موارد زیر تقسیم کرد.
- هر زمان مشتری با شما تماس گرفت با روی خوش برخورد کنید، نگویید فقط در ساعت کاری جواب‌گوی شما هستم.
- برند سازی کنید، در شبکه‌های اجتماعی فعال باشید، نگویید وب سایت ندارم.
- به خریدار احترام بگذارید و همراه او شوید و ملک‌های نزدیک به سلیقه مشتری را نشان دهید، نگویید بازدید عمومی انجام نمی‌دهیم.
- با اطمینان صحبت نکنید، نگویید حتما ملک مورد نظر را برایتان خواهم گرفت.
- رعایت آداب و معاشرت و صداقت در رفتار و گفتار با طرفین معامله.
- از اصل بودن سند مالکیت اطمینان حاصل نماید، اگر سند به نام وارث است گواهی ورثه و اگر وکالتی است وکالت اصل را بخواهید (تطبیق) دهید.
- تایید سن مالک، یعنی به سن قانونی رسیده و یا دارای کارت پایان خدمت یا معافیت باشد.
- اگر مالک، ملک خود را وصیت کرده باید مشاور املاک مربوطه گواهی انحصار وراثت را دریافت و تایید نماید.
این وظیفه واسطه گری توسط اشخاصی موسوم به دلال (مشاور ملکی و بنگاه املاک) صورت می‌گیرد، که قانون گذاران نیز در قوانین مختلف به معرفی این عمل تجاری و حدود و ثغور اختیارات و تکالیف این حرفه پرداخته اند، لذا لازم می‌آید با تعریف این عمل تجاری و معرفی دلال به تبیین ماهیت این قرارداد نیز پرداخته شود.
البته در هر معامله‌ای که توسط مشاور املاک منعقد می‌شود حق الزحمه به عنوان کمسیون مشاور املاک در نظر گرفته می‌شود که قیمت آن مشخصی است.
دلالی:
دلال از ماده دلالت به معنای واسطه معاملات مردم شدن در مقابل اجرت است. در واقع دلالی نوعی عمل تجاری خدماتی است که موضوع آن واسطه گری و پیدا کردن طرف معامله می‌باشد، بدین معنی که شخص دلال، در عمل تجاری دلالی، صرفا واسطه انجام معامله شده و برای آمر خود طرف معامله را پیدا می‌کند.
آمر:
آمر شخصی است که دلال به دستور یا سفارش او عمل می‌کند. بدین معنی که دلال در صورت دستور آمر در مقابل اجرت و ثمن انجام کار، برای وی طرف معامله پیدا می‌کند و یا واسطه انجام معامله می‌شود و وسیله تسهیل معامله را فراهم می‌آورد.
اقسام دلالی در مجموع بر 2 نوع است . 1):دلالی معاملات ملکی (غیر منقول) - 2):دلالی معاملات تجاری (اموال منقول)
دلالی معاملات غیر منقول
دلالی معاملات غیر منقول عبارت است از این‌که، شخص دلال یا میانجی گری، تسهیل معاملات مانند انتقال، اجاره و رهن مال غیر منقول را در مقابل اجرت بنماید یا برای کسی که می‌خواهد مال غیر منقول را منتقل کند یا اجاره دهد یا به رهن بگذارد طرف معامله پیدا کند.
ماده اول قانون راجع به دلالان به عنوان یک قاعده کلی بیان می‌دارد "تصدی به هر نوع دلالی منوط به داشتن پروانه است" مطابق تصویب نامه 21 مرداد 1319 مرجع صدور پروانه دلالی معاملات ملکی ،اداره کل ثبت و اسناد و املاک کشور است.
در حقوق کامن لا، دلالان معاملات ملکی علاوه بر واسطه گری برای انتقال، اجاره و رهن اموال غیر منقول، تخمین و ارزشیابی مال غیر منقول و مدیریت و تصدی مال غیر منقول را نیز انجام می‌دهد. علت این امر همان گونه که قبلا بیان شد این است که در حقوق کامن لا "انگلستان، آمریکا" دلالی، نوعی نمایندگی تلقی می‌شود که مفاد این نیابت علاوه بر نقل و انتقال، اجاره و رهن مال غیر منقول، بیمه مال غیر منقول تخمین و ارزشیابی و مدیریت و تصدی مال غیر منقول نیز می‌تواند باشد.
در عمل دلالی نسبت به اموال منقول، دو عمل تجاری صورت می‌گیرد
یکی عمل تجاری دلالی - دیگری خود معامله که طبق بند 2 ماده 2 قانون تجارت، خرید به قصد فروش، معامله تجاری می‌باشد اما نسبت به دلالی اموال غیر منقول فقط یک عمل تجاری انجام می‌گیرد و آن همان عمل دلالی و تسهیل معاملات ملکی است و خود معامله چون در غیر منقول است طبق ماده 4 قانون تجارت که می‌گوید "معاملات غیر منقول به هیچ وجه تجاری محسوب نمی‌شود" عمل تجاری نیست.
مواردی که بنگاه املاک قانونی و با سابقه و مردمی و مسیول املاک، مشاور قبل از تنظیم و عقد قرارداد، فروش ویلا، رهن ویلا، اجاره ویلا و موارد از این دست در شمال باید به آن توجه داشته باشند به شرح زیر است:
- داشتن صداقت، امن و امین بودن برای طرفین، داشتن عدالت و راز دار بودن طرفین معامله و داشتن جسارت و رک بودن و قدرت بیان بالا در جلسه قرارداد
- عدم فرق گذاشتن و رعایت ادب نسبت به دو طرف معامله
- برقراری امنیت و آرامش و مدیریت صحیح طرفین به متانت و خون‌سردی در معامله
- آگاهی و هوشیاری بالا در مدیریت معامله و قدرت انعطاف پذیری بالا در انجام فروش ویلا و یا فروش و معاوضه آپارتمان با ویلا، که معاوضه آپارتمان با ویلا در شمال امروزه بیشتر از سوی طرفین معامله درخواست می‌شود و یک مشاور املاک با تجربه و قانونی باید با متانت و دقت در این پروسه بتواند رضایت هر دو طرف معامله را فراهم کند.
- در قراردادی که در دفتر املاک در حال رای زنی و اتمام مذاکره و شروع به بستن و عقد قرار داد است، مدیر املاک باید به نکات ظریف زیر دقت کامل و لازم را داشته باشد.
توجه:
هویت و سمت طرفین معامله یعنی موجر و مستاجر، خریدار و فروشنده، مشخص که آیا طرفین اصل هستند یا نماینده، وکیل، ولی، قیم و یا وصی. اگر واقعی و اصیل هستند مدارک شناسایی از ایشان تحویل تا مطابقت تایید شود.
چنان‌چه طرف یا طرفین معامله مرد بودن به مشمول بودن و داشتن و نداشتن کارت پایان خدمت توجه شود و به ممنوع المعامله بودن هر یک از طرفین بررسی و در صورت مشخص شدن و واجد شرایط عقد قرار داد توسط صاحب جواز و پروانه کسب بنگاه تائید و تنظیم گردد.
به اهلیت بودن هریک از طرفین نیز دقت شود که آیا مجنون و سفیه نباشند، چنان‌چه طرفین خیلی جوان و یا خیلی پیر و یا بی سواد و کم سواد هستند دقت و توجیه شوند تا از نزدیکان و خویشاوندان امین شان جهت شهادت و شهود بودن پای قرارداد را امضا نمایند.
اگر ولی، وصی، وکیل و یا قیم معامله می‌کند- تمام مشخصات و مدارک و اسناد و احراز هویت بررسی و موارد کامل و دقیق مطالعه شود تا از عهده و مسیولیت املاک خارج گردد و معامله قانونی و بدون اشکال عقد گردد.
عدم صداقت مشاور املاک دغدغه خریداران ویلا در شمال است، پس بیایید این دغدغه را با رعایت نکات فوق حذف کنیم تا رضایت مشتری و دعای خیر آن‌ها همراه ما باشد.
به صورت مختصر و خلاصه نکات مهم و قابل توجه برای املاک و مشاورین املاک کشور و شمال را متذکر شدیم در گام بعد چگونگی نوشتن قانونی و دقیق مبایعنامه و اجاره‌نامه و قولنامه را با در نظر گرفتن خسارت فسخ قرارداد و نه حق فسخ در مبایعه نامه را از نظر قانونی و شرعی در بزرگترین و جامع ترین سایت مشاور املاک و خرید و فروش ویلا و زمین و آپارتمان در ایران و شمال (بانیان مسکن) که از نکات مهم و حساس در عقد قرارداد و نوشتن قرارداد است را به صورت اختصار و هدفمند توضیح خواهیم داد.
چطور یک مشاور املاک خوب می‌تواند بهترین خرید ویلا در شمال را برای شما رقم بزند؟
توضیح
خرید ویلا در شمال توسط خریدار به یک سری شرایط و آیتم‌هایی کاملا سلیقه‌ای مربوط می‌شود، این‌گونه مثال بزنم:
خرید ویلا برای شخصی که در جستجوی ویلاست مانند پازل عددی می‌ماند که ممکن است خریدار پازل خود را از 1 تا 10 چیده باشد و به دنبال مثلا عدد 8 می‌گردد، در وحله اول مشاور املاک مربوطه می‌بایست تشخیص درست از سلیقه و انتخاب مشتری داشته باشد و عدد و معیاری که پازل خریدار را کامل می‌کند ارایه دهد و از معرفی اعداد و یا مواردی که مورد تایید مشتری نیست و ممکن است از قبل دیده باشد خودداری کند، تا از اتلاف وقت مشتری جلوگیری کند و از وقت نهایت استفاده را در معرفی ویلا نزدیک به سلیقه مشتری داشته باشد تا اعتماد و اطمینان مشتری را در وحله اول برای ادامه کار بدست آورد.
این موضوع را عنوان کردم تا شما دوست عزیز بتوانید تشخیص مشاور املاک حرفه‌ای و صادق را از مشاور املاک نابلد و سود جو داشته باشید، چرا که هستند مشاور املاک‌هایی که به سلیقه و خواسته شما توجه نداشته و فقط به فکر فروش ویلا و فایل‌های منتخب خود در شمال هستند، به گونه‌ای که خواسته و انتخاب شما رویاست و مشاور مربوطه بدون توجه به سلیقه شما کابوس را به شما ارایه می‌دهد، بودند مشتریانی که از دست چنین افراد و مشاورانی با ما درد دل و از اتفاقاتی که برایشان توسط همکاران پیش آمده گلایه و صحبت می‌کردند.
موانعی که از دید شما پنهان است و مشاور املاک باید بداند چیست؟
مشاور املاک کاربلد و با تجربه می‌تواند موانع خرید را برای شما روشن سازد یا عواملی که شاید از دید شما پنهان باشد یا مواردی که از جهت مدارک و اسناد ویلا شاید بعدها شما را دچار مشکل سازد آشنا نماید تا بتوانید خریدی ایمن و مطمین داشته باشید، پس انتخاب مشاور درست نیز می‌تواند دغدغه اولیه برای شما باشد، به همین دلیل ما سعی کردیم تمام شرایط را در نظر گرفته و خود را به عنوان بهترین و کامل‌ترین مشاور املاک در شمال و آن هم طبق نظر شما مطرح کنیم، باشد تا لیاقت این عنوان را داشته و آن را حفظ نماییم.
- در مورد موقعیت ملک، مشاور مربوطه باید تمامی جوانب و موانع را شفاف سازی و به خریدار اعلام دارد، این شفاف سازی شامل شناسایی محیط اطراف ویلاست که شاید از دید خریدار پوشیده و پنهان باشد. به طور مثال شاید ویلا در جوار دکل برق فشار قوی بوده و شما متوجه نباشید یا زمین خریداری شده حالت باتلاقی داشته و شما به دلیل پوشش علف و تیغ متوجه نشده باشید، یا در روبروی ویلا که با دید باز جنگل همراه است تکه زمین خالی برای ساخت آپارتمان در نظر گرفته شده و از دید شما پوشیده باشد و وظیفه مشاور املاک اطلاع درست و تحقیقات ضروری در این خصوص می‌باشد، و مثال‌هایی چون بدهی شارژ ویلا در شهرک که اخذ تسویه حساب توسط فروشنده ضروری است و این مساله با مدیریت مشاور املاک مربوطه هدایت می‌شود.
- در مورد سند ویلا و مدارک ضروری و مورد نیاز ویلا از لحاظ مالکیت مشخص، تشخیص تمامی موارد و صحت و سلامت آن به عهده مشاور است و در ضمن مواردی مشاهده شد که ویلا پایان کار نداشته و فروشنده اذعان به اخذ پایانکار را داده و این مساله باید در قرارداد توسط مدیریت مشاور املاک قید گردد و مبلغی به عنوان الزام به تعهدات فروشنده به نفع و آرامش خاطر خریدار ثبت نماید.
نتیجه؛
مشاور املاک قانونی و برتر شمال علاوه بر مدیریت درست در نوشتار و تنظیم تعهدات طرفین در مبایعنامه و در نهایت اخذ کدرهگیری باید قبل از همه این موارد، طبق خواسته و سلیقه خریدار بهترین ویلا فروشی ممکن با توجه به بودجه و خواسته خریدار به او معرفی و علاوه بر این از تمام جوانب ویلا فروشی در شمال را مورد بررسی و بعد از تشخیص صحت و سلامت به خریدار معرفی تا در نهایت با رضایت کامل از طرفین قرارداد معامله را عقد و به حق قانونی که همان کمیسیون می‌باشد قانع، تا با رضایت خریدار و فروشنده تبلیغی برای خود و املاک گردد، چرا که معرفی دوباره شما از سوی خریدار به دوستان و آشنایان خود باعث اعتبار در کسب و کار خواهد شد.
امید است سایت املاک بانیان مسکن را به عنوان بهترین و جامع‌ترین سایت املاک در شمال قبول داشته باشید و ما را به عنوان سایت تخصصی املاک شمال در راستای خرید و فروش ویلا، زمین، آپارتمان ساحلی و خرید ویلا جنگلی معرف باشید، رضایت شما افتخار ماست.