هنگام عقد قرارداد ویلا خریدار و فروشنده به چه نکاتی باید قبل از امضا توجه داشته باشند؟
امید مقاله پیش رو، اشراف بر نکاتی که دانستنشان پیش از عقد قرارداد خرید ویلای شمال واجب به نظر می‌رسد. دعوت می‌کنیم تا پایان با ما همراه باشید.
پیش‌تر بحث خرید ویلای شمال را به میان کشیدیم و سفری داشتیم همگانی به این موضوع، مفصلا آن را کند و کاو کردیم و بایدها و نبایدهایش را از نظر گذراندیم. حتما خاطرتان هست که عنوان نمودیم هر گردی گردو نیست (هر ویلای شمال تمام عیار نیست و بالاترین امتیاز را نمی‌گیرد)، بی‌تردید یادتان هست تأکید کردیم عیار یک ویلا با سند آن فزونی می‌یابد و کمالاتش با امنیت به اوج می‌رسد. قطعا فراموش نکرده‌اید موقعیت ویلا برگ برنده آن است و برای خرید باید دست روی آن ویلایی گذاشت که به حیث امکانات بیرونی و تجهیزات درونی نمره قبولی را از ما گرفته باشد.
با همه این‌ها، اگر فرض کنیم همه چیز گل و بلبل بوده و فاصله‌ای نیست تا صاحب ویلای شمال شدن، یک خان دیگر پیش رو داریم که آن را "عقد قرارداد خرید ویلای شمال" می‌نامیم.
می‌گویند خرید ملک، شتری است که در خانه هر فردی می‌خوابد، حداقل همه ما برای یک بار هم که شده با مسئله بده بستان ملک دست به گریبان بوده‌ایم یا در آینده دست به یقه خواهیم شد.
به فراخور این موضوع، آشنایی با عقد قرارداد ملک واجب به نظر می‌رسد و الزامی قلمداد می‌گردد.
سوالاتی که شاید لحظه عقد قرارداد خرید ملک از خود بپرسید.
- مهم‌ترین نکته‌ای که خریدار و فروشنده باید به آن دقت داشته باشند اعتبار داشتن املاک و بنگاه مربوطه تا صلاحیت عقد قرارداد را داشته باشد.
- تعهدات طرفین معامله باید هم زمان و قدم به قدم باشد.
- تا زمانی که سند به نام خریدار نخورده نباید کل مبلغ را بپردازد و تا زمانی که فروشنده مبلغ را کامل دریافت نکرد نباید سند را انتقال دهد، این هم زمانی در دفترخانه انجام پذیرد.
- بدون رضایت طرفین معامله بنگاه نباید مدارک را به طرف دیگر معامله بدهد.
نکات مهم قبل از عقد قرار داد خرید ملک
استعلام عدم توقیف ملک؛ خریدار باید استعلام بگیرد که ملک توقیف ثبتی نباشد.
استعلام از میراث فرهنگی و اداره اوقاف؛ خریدار باید استعلام کند که ملک موقوفی نبوده و یا در محدوده میراث فرهنگی قرار نداشته باشد.
عدم قرارگیری ملک در طرح شهرداری و یا مترو؛ این استعلام نیز از شهرداری قابل اخذ می‌باشد.
ملک پشت قباله نباشد؛ یعنی ملکی که قرار است خریداری کنید مهریه شخصی دیگر نباشد، برای کسب اطلاعات بیشتر راجع به این موضوع در روش‌های کلاهبرداری ملک توضیح داده شده است.
ملک مورد نظر خرید شما با مبایعنامه به فرد دیگری فروخته نشده باشد؛ در این خصوص دقت نمایید و استعلام کد رهگیری ملک مورد نظر ضروری است.
ملک متعلق به بنیاد مستضعفان و ... نباشد؛ این استعلام را می‌توان از اداره ثبت و یا دهیار محل جویا شد.
آدرس داخل سند با ملک مورد نظر یکی باشد؛ در سند تک برگ آدرس ملک قید شده اما در سندهای سیم سربی و دفترچه‌ای آدرس ملک موجود نیست و باید اصل بنچاق ملک از فروشنده درخواست و سپس پلاک ثبتی بنچاق با سند تطابق داشته باشد.
نحوه خرید ویلا یا ملک با اسناد و شرایط متفاوت فروشنده در شمال را بدانید
نحوه خرید ملک وکالتی چگونه است؟
ملکی را انتخاب نمودید و متوجه شدید فروشنده غایب است و وکالت فروش (نیابت) به شخصی داده است! چاره چیست؟ آیا خرید کنیم یا نه؟ مشکلی نیست، اما باید قبل از انجام معامله خرید ویلا یا هر معامله دیگری وکالت نامه از دفترخانه صادره به صورت کتبی استعلام شود.
- مبایعنامه و وکالت نامه مکمل هم هستند، هرگز بدون مبایعنامه و به صرف تایید اعتبار وکالت نامه معامله نکنید.
- وکالت نامه را به طور کامل مطالعه کنید و دقت کنید وکالت نامه صادر شده محدودیت زمانی نداشته باشد و حق انتقال به شخص دیگر را نیز داشته باشد.
- معامله با اشخاصی که وکالت نامه کلی دارند و اشخاص متعدد در وکالت نامه مانند موکلین وراثتی و شراکتی خودداری کنید.
- قبل از معامله املاک در رهن بانک با وکالت نامه شخص انتقال صورت و سپس اقدام به امضا قرارداد نمایید.
نحوه خرید ملک ورثه‌ای چگونه است؟
اگر ملک مورد نظر معامله از طریق ارث به فروشنده رسیده، معامله فقط نسبت به سهم او صحیح است یا این که بقیه ورثه نیز حضور داشته و پای قرارداد را امضا و در مجموع باید گواهی انحصار وراثت به رویت شما (خریدار) برسد و کپی برابر اصل آن را نیز از فروشنده دریافت کنید و تسویه حساب مالیات بر ارث را نیز به عینه مشاهده کنید.
نحوه خرید ملک اوقافی چگونه است؟
- ملک اوقافی ملکی است که صاحب ملک آن را وقف امور خیریه کرده و مالکیت ملک در اختیار اداره اوقاف است.
- انتقال سند اوقافی ملک در هنگام معامله باید با اجاره اداره اوقاف صورت پذیرد، و یکی از استعلامات مربوطه هنگام انتقال سند اوقافی باید از اداره اوقاف گرفته شود.
- ملک اوقافی به دلیل اعتبار کم سند و نداشتن حق مالکیت نسبت به ملک از قیمت کمتری برخوردار است و برای نقل و انتقال آن فروشنده باید مبلغی را برای اداره اوقاف کنار بگذارد.
- فروش ملک اوقافی سخت‌تر از ملک‌های شخصی است، دقت داشته باشید کلاهبرداران ملکی با دست‌کاری سند، ملک اوقافی را جای سند ملکی به شما ندهند.
فروشنده ممنوع المعامله نباشد
یعنی حق فروش داشته باشد و به دلیل مسایل سیاسی، امنیتی، ورشکستگی و ... این حق از او گرفته نشده باشد.
شاید فروشنده ورشکسته باشد و شما ندانید و با او وارد معامله شوید و مبلغ را نیز پرداخت کنید، بعد متوجه ورشکستگی او شوید و ملکی که به شما فروخته به مزایده رفته و قانونی معامله شما فاقد اعتبار خواهد بود و شما نیز به فروشنده دسترسی ندارید! بهتر است قبل از امضا درباره حق معامله فروشنده اطمینان حاصل کنید.
متنی که نوشتن آن در قرارداد لازم است
این قرارداد با رضایت و توافق کامل طرفین، در کمال صحت و سلامت عقلی و فارغ از هر گونه اکراه و اجبار منعقد گردید و کلیه مواد و مندرجات قرارداد به طور کامل برای طرفین قرایت و تفهیم گردید و امضای طرفین دلیل بر آگاهی آنان از تمامی مفاد قرارداد می‌باشد.
برای کسب اطلاعات بیشتر بهتر است مقاله‌ای در همین راستا با عنوان آموزش حقوقی خرید و فروش ویلا را مطالعه نمایید.
نکاتی که خریدار باید هنگام عقد قولنامه به آن توجه کند:
- تطبیق مشخصات ملک با آن چه در سند قید شده است.
- تحقیق کند ملک در وثیقه، رهن یا توقیف نباشد.
- کل مبلغ معامله را تا زمانی که انتقال کامل سند صورت نگرفته، پرداخت نکند و به همان مبلغ بیع در هنگام عقد معامله بسنده کند.
- در صورتی که فروشنده وکیل، ولی یا قیم مالک است باید علت عدم حضور مالک اصلی را مشخص نمایید و سپس مدارک وکالت را مورد بررسی قرار دهید تا نماینده مالک حق فروش و دریافت مبلغ معامله را داشته باشد.
- اگر فروشنده قیم مالک است باید بررسی شود که آیا قیم حق فروش ملک را دارد یا نیاز به دخالت مقام قضایی دارد.
نکاتی که فروشنده باید هنگام عقد قولنامه به آن توجه کند:
- توان مالی خریدار را بررسی و در مبایعنامه شرایطی را منعقد نماید تا در صورت عدم تعهد پرداخت وجه از سوی خریدار، معامله به نفع فروشنده فسخ گردد.
- قبل از دریافت کل مبلغ، ملک را منتقل نکند.(هم زمان با دریافت وجه، انتقال انجام پذیرد)
- برای پرداخت وجه، زمان مشخص نماید تا در روز انتقال سند چنان چه وجه پرداخت نشد معامله فسخ گردد.
- فروشنده تمام مشخصات ملک را در قولنامه قید کند.
- اگر ملک دارای مالکین زیادی است حتما همه مالکین قرارداد را امضا نمایند، یا یکی از مالکین به نمایندگی یا وکالت از همه قرارداد را امضا نماید.
- اگر فروشنده مبلغ را از طریق چک دریافت می‌کند باید در قرارداد قید نماید چنان چه هر یک از چک‌ها در موعد مقرر پاس نگردد معامله فسخ و خریدار را موظف به پرداخت ضرر و زیان به مالک نماید.
خلاصه کلام؛
گام نخست انتخاب مشاور املاکی صادق و کاربلد که بتوان به آن اعتماد کرد، دوم انتخاب درست ملک یا ویلای مورد نظر به همراه اسناد و مدارک کامل و مشخص در نهایت مطالعه دقیق و بند به بند قرارداد و نتیجه گیری درست و امضا قرارداد و پایبند بودن طرفین به تعهدات می‌تواند در مجموع قراردادی برد برد برای طرفین به همراه داشته باشد.
نکات اساسی قبل از فروش ملک:
دو نکته اساسی که قبل از فروش ملک لازم است به آن توجه شود در زیر به آن‌ها اشاره شده است.
- برای فروشنده حق فسخ درج شود که اگر خریدار ثمن معامله رو پرداخت نکرد، حق فسخ و استرداد مبیع برای فروشنده وجود داشته باشد.
- سلب حق انتقال برای مدت مشخص، حق انتقال و فروش را از خریدار برای مدت مشخص و معین سلب نمایید، به طور مثال تا زمان پرداخت کلیه ثمن معامله به تاریخ دقیق و مشخص قید گردد.
مشکلات عقد قرارداد خارج از دفاتر املاک چیست؟
مشاهده شده عده‌ای برای انجام عقد قرارداد این کار را به دلیل عدم پرداخت حق کمسیون املاک خارج از محیط بنگاه انجام می‌دهند که امکان دارد با چالش‌هایی به شرح زیر رو به رو شوند.
- قابل پیگیری نبودن قرارداد منعقد شده
- ناآگاهی طرفین قرارداد از روال انجام عقد قرارداد
- در نگارش قرارداد امکان خطا وجود دارد
- عدم آگاهی از وضعیت ملک (رهن، وراثتی و ...)
- عدم تسویه حساب مبلغ قرارداد در زمان مشخص
نکته پایانی
خریدار در نظر داشته باشید بعد از عقد قرارداد و تبادل چک و پول نقد، کدرهگیری را از مدیر املاک طلب نماید. ما بر این باوریم، معامله ویلای شمال، باید معامله‌ای باشد دو سر سود، معامله‌ای که به موجباتش سود و ضرر کاملا عادلانه، میان خریدار و فروشنده تقسیم می‌گردد. زیاده خواهی برخی افراد و زرنگ بازی‌هایشان یادآور این نکته است که نادیده گرفتن هر مسئله‌ای در معامله ویلای شمال جز سیاهی نمی‌افزاید و به مثابه قطاری است که رهِ دره در پیش گرفته است.