مهمترین نکات فروش ویلای شمال، پیش از فروش ویلای خود در شمال حتما بخوانید
در این مقاله بانیان مسکن سعی می کنیم نکات مهم در هنگام فروش ویلا مخصوصا در شمال کشور را بررسی کنیم.
نگاهی به فروش ویلا در شمال و اما و اگرهایش
توجه به چه نکاتی قبل از فروش ویلا الزامی است؟
اولین مساله ای که باید قبل از هر چیز مورد بررسی قرار دهیم، واژه غیرمنقول است. آیا می دانید واژه غیر منقول به چه معناست؟ و یا وقتی یک دارایی شما در بخش غیرمنقول قرار می‌گیرد مقصود دقیقا چیست؟
برای پاسخ به پرسش‌های بالا ابتدا باید ریشه کلمه غیرمنقول رو بررسی کنیم. این واژه از کلمه نقل ریشه گرفته است. معنی کلمه نقل و انتقال نیز شفاف به نظر میرسد. زمانی که یک نوع دارایی را غیرمنقول خطاب می‌کنند، به زبان ساده معنایش این است که آن را نمی‌توانید با خود در کیف حمل کنید و جایی ببرید و به راحتی آن را انتقال دهید. به عنوان مثال سکه بهار آزادی یک نوع دارایی منقول است شما می‌توانید آن را هرجایی ببریید و بارها و بارها به راحتی آن را بفروشید و نقل و انتقال دهید.
برعکس اموال غیرمنقول، اموالی هستند که معامله آن‌ها مستلزم یکسری اصول اولیه و بایدها و نبایدهاست. انواع ملک و به تبع آن انواع ویلا از جمله اموال غیرمنقول به شمار می‌روند. بنابراین نوع خرید و فروش آن‌ها با اموال منقول متفاوت است.
آیا فروش اموال غیرمنقول دشوار است؟
اگر دارایی غیرمنقول شما از لحاظ قانونی و حقوقی مشکلی نداشته باشد، خرید و فروش آن بدون مشکل است و با پیدا شدن خریدار برای آن بعد از طی یکسری مسائل قانونی و اداری می‌شود آن را انتقال داد و فروخت.
در مورد فروش ویلا نیز که یک نوع دارایی غیرمنقول به شمار می‌رود باید مشرف یه یکسری مسائل حقوقی باشیم. در نظر داشته باشید فقط خریدار ویلا نیست که باید مراقب جوانب مختلف برای خرید ویلا باشد، بلکه فروشنده نیز قطعا باید یکسری موارد حقوقی و قانونی فروش ویلا را بداند تا بتواند بدون مشکل ملک خود را بفروشد.
اولین نکته‌ای که فروشنده ویلا باید بداند این است که ویلایش آزاد است؟
اگر قبلا از طریق رهن سند ویلا نزد بانک و یا موسسات اعتباری، اعتبار یا وامی دریافت کرده باشید و هنوز وام شما تسویه نشده باشد، ویلای شما آزاد نیست. همچنین ممکن است تمامی اقساط وام را پرداخت کرده باشید اما هنوز سند ویلای خود را از رهن بانک خارج نکرده باشید. برای این کار نیاز است تا یکسری مراحل اداری را نزد بانک و دفترخانه اسناد رسمی انجام دهید. اگر سند ویلای شما آزاد نباشد قابلیت فروش آن را ندارید.
البته در این جا تبصره‌ای برای فروش ویلایی که سند آن در رهن بانک یا موسسه مالی اعتباری است وجود دارد. آن این است که باید خریدار و فروشنده به همراه مدارک لازم نزد بانک یا درکل رهن گیرنده سند بروند. درصورتی که آن سازمان مشکلی با فروش ویلا و انتقال سند نداشته باشد، شما می توانید ویلای خود را باوجود این که سند آن در رهن است به فروش برسانید.
برای فروش ویلا مشاور املاک خوش سابقه و کاربلدی پیدا کنید
مشاور املاک در واقع نقش میانه و واسطه بین خریدار و فروشنده دارد و در صورت بروز هر نوع مشکل در ملک یا در پرداخت هزینه‌ها یا هر مشکل دیگری در زمینه مسائل حقوقی، باید عادل و کاردان بوده چرا که در نهایت طرفین به او رجوع خواهند کرد. در ضمن وظایف و عمل‌کرد مشاور املاک در رابطه با بررسی و معرفی ملک و در نهایت اتصال طرفین برای عقد قرارداد خرید و فروش ویلا به شرح زیر خواهد بود.
- انتخاب یک فهرست کامل و نزدیک به سلیقه مشتری از ملک‌های موجود برای معرفی به خریداران
- همکاری با فروشنده برای قیمت‌گذاری دقیق و منطقی ملک برای فروش
- بررسی جزئیات پنهان ملک، زمین و … برای شفاف سازی طرفین معامله
- مشاوره درست و عادلانه به صاحبان ملک (در هر زمینه‌ای)
- مدیریت در زمان و هزینه رفت و آمد طرفین قرارداد جهت بازدید مشتری از ملک
- مذاکره اصولی و منطقی در راستای تعمیرات ضروری ملک، شرایط قرارداد، قیمت ملک و …
- چنان‌چه مبایعه‌نامه در دفتر مشاور املاک تنظیم می‌شود، دقت کنید تا دفتر املاک مورد نظر دارای مجوز رسمی و قانونی از اتحادیه مشاورین املاک منطقه خود باشد.
- مشاور املاک وظیفه دارد قبل از زمان تحریر قرارداد تمامی اسناد مالکیت و احراز هویت طرفین را بررسی و در نهایت اقدام به عقد قرارداد و امضائ از طرفین نماید.
- مهر و امضا مشاور املاک در مبایعنامه ضروریست، در ضمن اخذ کدرهگیری و انتقال به خریدار به عهده مشاور املاک می‌باشد.
- مشاور املاک مربوطه بدون رضایت طرفین معامله حق ندارد مدارک فروشنده یا خریدار را به دیگری ارائه دهد.
- مشاور املاک به هیچ وجه نباید جانب‌دار یکی از طرفین معامله باشد و باید امانت‌دار مدارک ارائه شده از سوی فروشنده یا چک‌های خریدار، در صورت نیاز و توافق طرفین باشد.
نکات قابل ذکر و حقوقی که به عنوان فروشنده ویلا باید توجه بیشتری به آن داشته باشید
- اعلام ویلای مورد فروش با مشخصات کامل و موارد مشخص شده دقیق
- معرفی ویلا برای فروش به شخص یا مشاور املاکی کاردان جهت تسریع در فروش
- فروشنده موظف است در زمان عقد قرارداد با همراه داشتن اسناد و مدارک معتبر، صرف اثبات مالکیت خود، به خریدار اطمینان دهد. نام کامل و دقیق فروشنده و اطلاعات وارد شده در اسناد ارایه شده نیز باید کاملا صحیح و کامل باشد.
- فروشنده موظف است قبل از فروش ویلا (نشانی ملک، پلاک ثبتی، کدپستی، حدود اربعه) را با اطلاعات درج شده در سند یا چنان‌چه ملک فاقد سند بود به درستی برای خریدار شرح یا مطابقت دهد، البته مشاور املاک نیز در صحت اطلاعات مسیول خواهد بود.
- فروشنده باید تمامی اسناد و مدارک مربوط به ویلا را به طور کامل به رویت و در نهایت تحویل خریدار نماید.
- فروشنده نباید تا زمانی که پول با ثمن معامله را کامل دریافت نکرده، سند را به نام خریدار انتقال دهد.
- چنان‌چه ملکی درون شهرک یا واحدی در مجموعه‌ای مسکونی است، فروشنده ملک باید قبل از اقدام به فروش، موارد مالی ملک نظیر شارژ را پرداخت کرده باشد، و انشعابات مربوط به مورد معامله نظیر برق، گاز، آب، تلفن و .... را در سندی مبنی بر واگذاری به خریدار تسلیم و تحویل نماید.
- هنگامی که سند ویلا هنوز به نام فروشنده صادر نشده و وی قصد فروش ملک به شخص دیگری، با استناد به مبایعه‌نامه دارد، درستی نام او به عنوان خریدار در مبایعه‌نامه قبل و حق فروش ملک باید محرز باشد.
- امکان دارد ویلای مورد معامله تحت مالکیت افراد متعددی باشد که از آن به ملک مشاع یاد می‌شود، در این‌صورت همه افراد باید پای معامله حاضر شوند، یا این‌که یک نفر به نمایندگی از همه افراد به عنوان وکیل در محضر با مشاور املاک مربوطه جهت عقد قرارداد حاظر شود. ناگفته نماند که این وکالت باید به صورت محضری در دفترخانه اسناد رسمی ثبت شده باشد و اصل گواهی آن همراه فروشنده یا وکیل آن‌ها ارایه شود، در غیر این صورت هر نوشته یا دستخط یا مهر و امضا و یا حتی سربرگ‌های شرکتی ارزش قانونی نداشته و امکان بروز مشکلاتی در آینده وجود خواهد داشت.
- چنان‌چه ویلا به صورت وکالتی به فروش میرسد باید توجه داشته باشید تا ملک قبل‌تر به شخص دیگری فروخته نشده باشد، چرا که دیده شده شخصی به عنوان فروشنده با وکالت جعلی ملک را به چندین نفر فروخته و این از موارد شایع کلاهبرداری در خرید و فروش ویلا است.
- هزینه استعلامات محضری مربوط به انتقال ملک شامل حق‌التحریر، هزینه دارایی و مالیات و ... به عهده فروشنده خواهد بود، در ضمن هزینه دفترخانه مربوطه به عهده طرفین یا توافقی خواهد بود.
در هنگام فروش ویلا، چگونه ملک خود را قیمت گذاری کنیم؟
یکی از مهمترین مسایل و دغدغه فروش ملک، قیمت واقعی و صحیح آن است. در این خصوص با حسابی دو دو تا می‌توان ارزش واقعی ملک را قیمت‌گذاری کرد. برای قیمت گذاری ویلا از فرمول زیر استفاده می‌کنیم:
فرض کنید فروشنده ویلایی معمولی در شمال هستید و می‌خواهید قیمت واقعی ملک خود را بدانید، در ابتدا ارزش زمین سنجیده می‌شود و این ارزش با توجه به قیمت روز منطقه ضربدر مساحت زمین محاسبه می‌گردد، سپس هزینه ساخت ویلا مطرح می‌گردد که هزینه ساخت ویلا از نوع معمولی در سال 98 حدود متری 2 میلیون تومان خواهد شد که این مبلغ در متراژ بنا ویلا که در پایان‌کار ویلا نیز قید شده ضرب می‌گردد، سپس قیمت تمام شده زمین و قیمت نهایی ویلا با هم جمع و در نهایت ضرب در 20 تا 30 درصد حق یا اجرت سازنده خواهد شد، در نهایت درصد معلوم شده سازنده با کل مبلغ جمع و در پایان قیمت واقعی ویلا محاسبه می‌گردد.
امیدواریم این نکات که باید قبل از فروش ویلا به آن توجه کنید، مورد توجه شما قرار گرفته باشد.