سرقفلی چیست ؟ + فرق مالکیت و سرقفلی چیست؟

بحث سرقفلی و مالکیت واحدهای تجاری، مغازه در شمال به دو صورت اجاره واحد تجاری و سرقفلی و دیگر مالکیت واحد تجاری می‌باشد و این مبحث در سایت املاک بانیان مسکن (فروش ویلا در شمال) به این دلیل عنوان شد تا افرادی که قصد سرمایه‌گذاری ملک تجاری در شمال را دارند بتوانند بهتر در این خصوص تصمیم بگیرند.

مالکیت واحدهای تجاری نیز می‌تواند یکی از علاقه مندی‌های افراد و سرمایه گذاران قدرتمند در شمال کشور باشد، مالکیت واحدهای تجاری می‌تواند علاوه بر سود آوری و گردش مالی بالا از پرستیژ بالایی نیز برخوردار باشد.
بحث مالکیت واحدهای تجاری می‌توانید به اشکال گوناگونی بیان شود و به گونه‌ای زیر ساخت‌های لازمه ساخته شوند که اجرای هر طرحی در آن امکان پذیر باشد.

تفاوت سرقفلی با مالکیت چیست؟

حق سرقفلی طبق قانون مختص مستاجر مغازه است، بنابراین صاحب ملک  نمی‌تواند هم‌زمان مالک سرقفلی هم باشد.

در صورتی که مالک، ملک تجاری را به غیر بفروشد خللی به حق سرقفلی مستاجر وارد نمی‌شود و انتقال گیرنده مالک جدید مغازه می‌شود ولی چون مستاجر حق سرقفلی دارد او نمی‌تواند در ملک تصرفی انجام دهد مگر این‌که مستاجر به یکی از دلایل قانونی یا با دریافت ارزش سرقفلی راضی به تخلیه ملک شود.

مالیات سرقفلی چیست ؟

مالیات سرقفلی، یکی از انواع مالیات ملک است، این مالیات هزینه است که در زمان انتقال یک سرقفلی به شخص دیگر، به دولت داده می‌شود؛ اگر این مالیات پرداخت نشود، جریمه سنگینی به همراه خواهد داشت.

مالکیت واحدهای تجاری و سرقفلی

مالکیت واحدهای تجاری چگونه است؟ همان‌طور که بیان شد افراد می‌توانند به دلیل مسافرت‌های زیاد و دریافت حجم بالای توریست در مناطق شمالی به سرمایه گذاری در این مناطق بپردازند و شروع به دریافت سود و مالک شدن کنند.

مالکیت واحد تجاری با خرید

مطمئنا خرید یک واحد تجاری می‌تواند مطمئن راه برای مالکیت واحدهای تجاری در شمال کشور باشد، زیرا بدون هیچ‌گونه دردسری می‌توان صاحب یک واحد تجاری شد و شروع به سرمایه گذاری و راه اندازی کسب و کار کرد، اما این راه در عین این‌که مطمئن‌ترین راه است بهترین راه نیست، زیرا خرید مالکیت واحدهای تجاری آسان نیست و می‌تواند دو مشکل بزرگ را بر سر راه ما قرار دهد:
اولین مشکل قیمتی است که ما باید برای مالکیت واحدهای تجاری بپردازیم، معمولا این قیمت بسیار بالا می‌باشد و افراد اندکی می‌توانند از پس هم خرید واحد تجاری و سپس سرمایه گذاری و شروع یک کار جدید بر بیایند، خرید یک ملک تجاری می‌تواند هزینه‌هایی سنگینی مانند مالیات و عوارض شهرداری را نیز در پی داشته باشد که همگی سنگ‌های بزرگی برای سرمایه گذاران می‌باشد.

دومین نکته در خرید مالکیت واحدهای تجاری این است که شاید ملکی را که شما پسند کرده باشید فروشی نباشد و مالک آن قصد فروختن آن را به فرد دیگر نداشته باشد و نخواهد که امتیاز این واحد تجاری را از دست بدهد.
معمولا در این زمان شما نمی‌توانید هیچ کاری کنید و راضی کردن کسی که قصد فروش ندارد بسیار سخت است و تنها راه برای راضی کردن فرد این است که مبلغ بالاتری نسبت به ارزش ملک بپردازید که این هم کار عاقلانه‌ای نمی‌باشد و چیزی جز ضرر در پی ندارد.
پس اگر بودجه بسیار بالایی ندارید این روش را فراموش کنید و به روش‌های دیگر روی بیاورید.

مالکیت واحد تجاری با اجاره کردن

یکی دیگر از روش‌هایی که می‌توانید مالکیت واحدهای تجاری را در اختیار بگیرید این است که آن واحد تجاری را اجاره کنید و با اندکی پیش پرداخت و پرداخت اجاره‌ای معین در هر ماه واحد تجاری را برای مدت معلومی از آن خود کنید و سرمایه گذاری دل‌خواه خود را در آن انجام دهید، اجاره کردن یک واحد تجاری هم فوایدی دارد و هم معایبی.

تفاوت سرقفلی و حق کسب وپیشه

حق کسب و پیشه تنها در ملک ها تجاری وجود دارد، این قانون مختص به مستاجر ملک های تجاری است و به زحماتی که مستاجر جهت بازاریابی و زحماتی که کشیده است حق کسب و پیشه گفته می‌شود و به طور کامل با سرقفلی تفاوت دارد.

مزایای اجاره واحد تجاری

از فوایدی که می‌توان برای این نوع روش نام برد این است که شما مشکلات بخش قبلی یعنی خرید را ندارید و می‌توانید هر مکانی را که دلتان بخواهد اجاره کنید و تحت کنترل خودتان در بیاورید و هم‌چنین نیازی به پرداخت مبلغ سنگینی نیست و شما می‌توانید با یک قرارداد بلند مدت و پیش پرداختی معین مالکیت این واحد تجاری را از آن خود کنید و برنامه‌هایی که در ذهن خود داشتید را در آن اجرا کنید. و تنها کاری که باید انجام دهید این است که در زمان معلوم هر ماه اجاره خود را از سودی که در آن ماه کردید کم کرده و به مالک تحویل دهید.
توجه داشته باشید که اگر قصد سرمایه گذاری بلند مدت را دارید حتما مدت زمان اجاره را بلند مدت تنظیم کنید و سعی کنید که مالکیت واحدهای تجاری را در اختیار خود نگه دارید.

معایب اجاره واحد تجاری

از معایب اجاره می‌توان به همین مورد بالا اشاره کرد که شاید فرد مالک نخواهد قرارداد بلند مدت تنظیم کند و یا این‌که بعد از پایان قرارداد حکم تخلیه برای مستاجر و مالکیت واحدهای تجاری صادر کند و برند مستاجر را در خطر بیندازد، یکی دیگر از بدی‌هایی که اجاره نشینی دارد این است که شما حق ندارید که تغییرات گسترده‌ای در محل ایجاد کنید و فضا را آن طور که مد نظرتان است بچینید، که باعث می‌شود ایده‌های شما آن طور که انتظارش را داشتید پیش نرود.

نکته: وقتی که شما قصد سرمایه گذاری به صورت بلند مدت را در مبحث مالکیت واحدهای تجاری دارید یعنی بعد از گذشت چند سال برند خود را خواهید داشت و در صورت ترک مکانی که برای همه مشتریان آشنا است برند شما به خطر می‌افتد.
برای همین باید قرارداد را بلند مدت تنظیم کنید و یا در قرارداد کوتاه مدت خود شرطی را قرار دهید که پس از اتمام قرارداد، مستاجر می‌تواند قرارداد را با پرداخت کمی اجاره بیشتر تمدید کند و مالکیت واحدهای تجاری را در اختیار خود نگه دارد.

خرید سرقفلی

خرید سرقفلی تقریبا مانند اجاره است با این تفاوت که معایبی را که اجاره در مالکیت واحدهای تجاری داشت در این موضوع نمی‌توان یافت.
سرقفلی تقریبا به این صورت است که شما وقتی یک ملک تجاری را اجاره می‌کنید و با تلاش و کوشش فراوان آن مکان را به مکان بالا و ارزشمندی تبدیل می‌کنید، مالک حق آن را ندارد که ملک را از تحت تصرف شما خارج کند و شما را مجبور سازد که تخلیه کنید، در واقع این همان قانون حمایت از کسب و پیشه یا همان تجارت است که برای دفاع از حق مستاجر و کاسب ایجاد شده است و اگر مالک مستاجر را مجبور به تخلیه سازد باید سود آن رشد و ترقی‌ای را که آن مکان داشته است را به مستاجر بپردازد تا مستاجر ملک را تخلیه کند.

سرقفلی و مالکیت واحدهای تجاری به چه صورتی است؟

همان‌طور که در بخش بالا توضیح دادیم سرقفلی به این صورت است و مالک نمی‌تواند مستاجر را بدون دلیل بیرون کند.
در قانون جدید اما سرقفلی با قانون فقهی‌اش فرق دارد و باید حتما در هنگام اجاره تمامی توافقات بر روی سرقفلی انجام شود و سپس سرقفلی یک واحد تجاری به فروش گذاشته شود، در قانون جدید سرقفلی به طور خودکار تمدید نمی‌شود و باید حتما در اول قرارداد و شروع اجاره تمامی شرایط ذکر شود و مستاجر مبلغی را به عنوان سرقفلی به مالک بپردازد تا اگر مالک قصد تخلیه مستاجر را بکند باید مبلغ سرقفلی را با سودی که با حضور مستاجر در آن ملک ایجاد شده است بپردازد.
در بحث مالکیت واحدهای تجاری تا کنون باید این را دانسته باشید که سرقفلی فقط مخصوص مالکیت واحدهای تجاری می‌باشد و هیچ‌گونه ارتباطی با واحدهای مسکونی ندارد زیرا تنها با مالکیت واحدهای تجاری و حضور مستاجر در یک مغازه ارزش آن بالا می‌رود و حضور مستاجر در واحدهای مسکونی هیچ‌گونه سود و ارزشی را در واحد مسکونی بالا نمی‌برد بلکه شاید تاثیراتی در کاهش قیمت آن ملک مسکونی نیز داشته باشد.
در سرقفلی و مالکیت واحدهای تجاری مالک تنها در صورتی می‌تواند حکم به تخلیه مستاجر کند که یکی از شرایط زیر را دارا باشد، اما به هر حال باید سود مستاجر را پرداخت نماید تا او مالکیت واحدهای تجاری را واگذار کند. شرایطی که مالک می‌تواند مستاجر را بدون شرایط قرارداد موظف به تخلیه کند از این قرار می‌باشد.

روش‌هایی که مالک می‌تواند سرقفلی را پس بگیرد

• مالک قصد تعمیر و یا تخریب ملک تجاری را داشته باشد، در این شرایط مالکیت واحدهای تجاری می‌تواند از دست مستاجر خارج شود و به مالک واگذار گردد.
• اگر مالک قصد داشته باشد که نوع کاربری ملک را تغییر دهد و از تجاری به تجاری مسکونی و یا مسکونی بدل گرداند البته به قصد اینکه خود مالک یا یکی از خویشاوندان و اقوامش بخواهند در آن مکان سکونت کنند.
• مالک قصد داشته باشد خودش در آن مکان شروع به کار و سرمایه گذاری کند و جا و مکان دیگری نیز برای انجام این کار نداشته باشد.

مبلغ حق کسب و سرقفلی چگونه تعیین می‌شود؟

موقعیت و مکانی که محل کسب در آن‌جا قرار دارد: بسته به شرایط و نوع ملک می‌توان این فاکتور را مورد حساب قرار داد.
شرایط و کیفیت نوع اجاره که از لحاظ تمامی مزیت‌هایی که در هنگام اجاره و قرارداد برای مالک و مستاجر تعیین می‌شود محاسبه می‌گردد.
زمان و مدت اجاره که مستاجر در مکان حضور داشته است و حسن شهرت او که ارزش منطقه را بالا برده است نیز تاثیرات زیادی در مبلغی که محاسبه می‌شود دارد.

وضع محل اجاره از نظر بنا

نوع کسب و کار مستأجر نیز سهم به سزایی در مبلغ حق کسب دارد که می‌تواند بسته به نوع کسب و کار متغیر و قابل تغییر باشد. تمامی مخارجی که مستاجر برای آماده سازی و مایحتاج مغازه و هم‌چنین تزئینات خرج کرده است که در پیشرفت مغازه تاثیر گذار بوده است.